Если квартирой владеют по праву собственности несколько человек, то такая собственность является общей , и она может быть двух видов:
- общая совместная собственность, или
- общая долевая собственность.
В составе пакета документов, подаваемых на регистрацию продажи доли в квартире, должно быть подтверждение того, что Продавец оповестил всех остальных собственников о своем намерении. Для этого Продавец прилагает к документам копию того самого письма-уведомления о продаже доли в квартире с предложением выкупить ее по указанной цене.
Если от соседей-собственников получен письменный отказ от своего права преимущественной покупки доли в квартире, то эта бумага тоже прилагается к пакету документов. Тогда процесс регистрации начнется сразу.
Если же отказа от соседей-собственников нет (но письмо-уведомление приложено ), то документы на регистрацию все равно примут, но сама регистрация начнется только через отведенный законом срок для преимущественного права выкупа - один месяц.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры или ее доли - представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне ).
Верховный суд на примере одного квартирного спора разъяснил, какими нормами надо руководствоваться при продаже доли в общей квартире. Трудно назвать идиллической жизнь людей, которые не являются одной семьей, но сосуществуют в общей квартире. Поэтому при первой возможности такие граждане хотят избавиться от соседей и зажить в отдельной квартире. Желание таких сожителей понятно, но распоряжение даже своими собственными долями в квартире содержит так много подводных камней, что о них спотыкаются не только обыватели. Ошибаются даже судьи.
В нашем случае история началась с того, что в районный суд Тюмени обратилась гражданка, возмущенная действиями соседки. Суть спора в следующем - две женщины, у каждой из которых было по ребенку, владели одной квартирой в равных долях. Получалось, что у каждого из жильцов - двух взрослых и двух детей, было по одной четвертой доли.
Одна из них нашла вариант поменять свою долю и долю ребенка на отдельную квартиру. Договорилась гражданка с некой семьей, в которой было четыре человека. Второй владелице квартиры такой обмен, естественно, не понравился, и она отправилась в суд, чтобы доказать, что договор мены нарушает ее преимущественное право на покупку соседской доли в квартире. Районный суд с истицей согласился. Областной суд оставил это решение в силе. Обиженная ответчица дошла до Верховного суда. Там в Судебной коллегии по гражданским делам итоги разбирательства изучили и посчитали, что жалобу можно удовлетворить.
Суд обязательно должен установить, было ли правильно оформлено письмо от того, кто решил продать свою долю
Верховный суд напомнил коллегам, что в 250-й статье Гражданского кодекса сказано: в случае продажи доли в праве общей собственности постороннему, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этих долей. Причем по цене, за которую доля продается, и на прочих равных условиях. Исключение - продажа долей с публичных торгов.
А еще в законе сказано, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою часть постороннему гражданину. В этом же письме необходимо указать цену и условия, на которых квадратные метры продаются.
На раздумья и покупку закон дает сособственнику один месяц. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки доли соседа или промолчат, хозяин квадратных метров будет вправе распорядиться ими по своему желанию.
Вот что еще важно знать: по закону, если своей долей хозяин распорядился с нарушением преимущественного права соседа, то любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя. И эти правила применяются и при отчуждении доли по договору мены. Из всех приведенных норм закона Верховный суд делает вывод: юридически важным обстоятельством, которое обязательно должны установить суды при рассмотрении подобных дел, будет наличие или отсутствие правильно оформленного извещения от гражданина, который решил избавиться от своей доли. Правильность оформления такого "письма счастья" соседу- это указание цены доли и прочих условий, а также подтверждение платежеспособности других сособственников.
В нашем случае местный суд, решая этот спор, не увидел доказательств, что гражданка, пожелавшая обменять на стороне свою долю и долю дочери, правильно известила соседку. Поэтому суд и решил, что договор мены нарушил права соседки на приоритетную покупку доли.
Подтверждение платежеспособности - а именно того факта, что у истицы были деньги на покупку соседских долей, а это половина квартиры, - по мнению Верховного суда, также имело важное значение для правильного решения спора. В нашей истории суд почему-то платежеспособностью соседки даже не заинтересовался.
Верховный суд напомнил, что при требовании в суде перевода прав покупателя на себя истец обязан перевести на банковский счет Судебного департамента в своем субъекте РФ уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины подлежащие выплате покупателю и возмещение понесенных им при покупке доли расходов.
Верховный суд подчеркнул: такое внесение денег в случае удовлетворения иска способствует своевременному исполнению судебного решения. Но по иску, о котором пишем, никакие деньги на банковский счет внесены не были, и поэтому решение суда не выполнено.
Кроме этого, Судебная коллегия ВС обратила внимание на важную деталь. Из материалов дела видно, что ответчица и те, кто с ней менялся, согласовали цену доли в рублях.
Непонятно почему, райсуд, рассматривая дело, сам уменьшил покупную цену. И каких-либо правовых оснований, почему цена "усохла", суд не привел. А это прямое нарушение 198-й статьи Гражданского кодекса. Это дело Верховный суд велел пересмотреть.
Жилье может принадлежать на праве обще долевой собственности нескольким людям. И если один из совладельцев захочет продать свою часть, другие хозяева имеют преимущественное право покупки доли квартиры . Однако зачастую оно нарушается со стороны продавца.
Юристам известно несколько схем обхода привилегии на приобретение доли. Например, делается дарение в счет предоставленного займа. А также встречаются отношения залога.
Недавно в Верховном Суде РФ рассматривалась кассационная жалоба одного из собственников. Он просил признать притворным договор дарения доли квартиры. Кроме того, одним из требований стал перевод на истца прав покупателя по спорной части недвижимости и взыскание с него стоимости доли, предварительно положенной на депозит суда.
В этой статье:
Суть конфликта или что делать, если нарушено преимущественное право покупки продаваемой доли
В районный суд обратился гражданин Иванов с иском к ответчикам Сидоровой и Семенову (фамилии участников дела изменены).
Заявитель в поданных документах утверждал, что Сидорова подарила свою долю Семенову в счет погашения долга перед последним. Тем самым, под операцией с дарением была скрыта фактически сделка по купли-продажи доли.
А раз так, то Сидорова попыталась продать долю в квартире без согласия собственников, чем были нарушены предписания статьи 250 ГК РФ. Истец посчитал, что договор дарения на самом деле притворный, и данная сделка лишила его преимуществ по приобретению определенной части в квартире.
Суд первой инстанции своим решением от 30 июля 2017 года поддержал исковые требования в полном объеме. Однако апелляция поступила по-другому, и определением от 30 ноября того же 2017 года отказала в иске.
Основной довод состоял в том, что договор дарения прикрывает взаимоотношения по займу и залогу между Сидоровой и Семеновым. Поэтому дарственную не следует считать мнимой. Кроме того, реституция (возврат всего полученного по сделке) не приведет к восстановлению прав истца.
Иванов не согласился с мнением апелляционного суда, и подготовил кассационную жалобу в Верховный Суд. После ее рассмотрения появилось определение от 21.08.2018 г. по делу № 33-КГ18-4. По нему дело передано на повторное апелляционное рассмотрение.
Основные выводы кассационной инстанции
Рассматривая жалобу Иванова, Верховный Суд сослался на целый ряд нарушений правовых норм, допущенных при работе с апелляцией. При этом некоторые моменты, изложенные в определении, имеют важное значение для правоприменительной практики.
Так, согласно статье 250 ГК РФ при купле-продаже доли в общем имуществе, другие собственники имеют первоочередное право на ее приобретение.
В связи с этим кассационная инстанция указала, что данное правило действует не только по отношению к продаже, но и другим соглашениям, носящим возмездный характер. В их число входит и возможный залог.
Иванов в ходе рассмотрения дела делал акцент на том, что квартира была фактически отступным имуществом. Поэтому имела место именно возмездная сделка.
Между тем, апелляция не выяснила, на каких условиях, целях предоставлялся займ (если он действительно был). А также не был установлен и размер денежных средств, переданных Семеновой Сидорову в качестве воображаемой суммы долга.
Апелляция в своем определении настаивала и на существование между сторонами отношений залога. В связи с этим была упущена из внимания ст. 338 ГК РФ. Ее нормы говорят о том, что залоговое имущество остается в распоряжении его собственника.
Сразу регистрации перехода прав на него не происходит. Кроме того, обращение взыскания допускается только после получения письменного уведомления от залогодержателя. В рамках рассматриваемого спора такового не было.
Проанализировав все ошибки апелляции, Верховный Суд возвратил дело на повторное рассмотрение. Однако теперь заниматься решением спора по существу должна новая коллегия судей.
Нарушение преимущественного права покупки доли
Итак, в рамках отношений общей долевой собственности существует преимущественное право на приобретение части имущества в случае его отчуждения. Прописано оно четко в положениях статьи 250 ГК РФ.
Верховный Суд указал, что данная норма работает при любых возмездных сделках:
- залог;
- отступное;
- взнос в уставный фонд предприятия.
И даже, когда имеют место мнимые, притворные соглашения с целью скрыть реальное положение вещей, суд может занять позицию заинтересованной стороны.
В свою очередь она должна в своем иске обосновать, что имел место элемент оплаты во всех совершенных операциях. Она может быть не только деньгами.
Выполненные работы, оказанные услуги или передача имущества противоположной стороной говорят все равно о том, что сделка по отчуждению доли в недвижимости носила возмездный характер.
Мнение эксперта
Проанализированное определение Верховного Суда показательно по нескольким причинам. Так, кассационная инстанция указала на то, как правильно надлежит применять предписания статьи 250 ГК РФ.
Кроме того, имеет значение и само разбирательство с мнимыми и притворными сделками. Суды должны достоверно, со ссылкой на документы, прочие доказательства, установить, какие отношения были в действительности между сторонами.
Но каждая ситуация с отчуждением доли имеет индивидуальные особенности. В ряде случаев отстоять преимущественное право на обладание части в имуществе бывает непросто. И рассмотренный прецедент может оказать существенную помощь.
